LMP

PLACEMENT IMMOBILIER / BIC

La Location Meublée Professionnelle consiste à louer un ou plusieurs logements comprenant le mobilier nécessaire afin qu’un locataire puisse s’y installer et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

La location meublée professionnelle vise principalement les personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus ou bien se constituer un revenu complémentaire qui sera peu fiscalisé. Le statut LMP permet alors de réaliser des économies d’impôt et d’obtenir une couverture sociale.

Le statut du loueur meublé professionnel

L’activité de location meublée à usage d’habitation peut être exercée à titre professionnel ou à titre non professionnel. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) vous permettra de réaliser des économies d’impôts et d’avoir une couverture sociale en même temps que vous vous constituez ou que vous optimisez votre patrimoine immobilier locatif.

Le régime fiscal

Ce sont les loyers encaissés, diminués des charges supportées qui seront fiscalisés. Ainsi, vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux :

Le micro BIC

Les loyers perçus en meublés sont inférieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous aurez un abattement forfaitaire de 50 % (ou de 71 % si le logement meublé se trouve en tourisme classé).

Le réel BIC

Ce régime peut être choisi sur option. Il est obligatoire dès que les loyers perçus en meublés sont supérieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous déduirez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’assurance, …) et vous amortirez comptablement les constructions et les travaux.

L’amortissement comptable est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (toiture, façade, fenêtre, …) dû à l’usure ou au temps. Ainsi, l’amortissement comptable vous permet de déduire une charge dite « fictive » (qui correspond à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés, sans impacter la trésorerie.

Revente du bien

En tant que loueur en meublé professionnel, quand vous vendrez votre bien, la plus-value dégagée sera totalement exonérée d’impôt si les recettes de la location sont inférieures à 90 000 € HT (sur les 2 années civiles précédentes) et que vous avez commencé votre activité au minimum 5 ans avant. Au-delà de ce montant et jusqu’à 126 000 € HT de recettes, l’exonération sera partielle.

Décès du propriétaire loueur en meublé professionnel

Votre décès entrainera une imposition immédiate des bénéfices non encore taxés (ceux que l’année du décès) et de la plus-value latente.

Ainsi, les plus-values nettes à court terme (dans la limite de l’amortissement déduit) seront taxables à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux cotisations sociales. 

Quant aux plus-values nettes à long terme, elles seront taxées à 12,8 % au titre de l’impôt et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Si vous aviez contracté un emprunt bancaire pour votre acquisition, votre décès entrainera le remboursement partiel ou total du capital restant dû par l’assurance-décès. Ces capitaux seront considérés comme un profit exceptionnel, ainsi ils seront imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), donc à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS).

Fonctionnement

Pour avoir le statut de LMP à l’impôt sur le revenu (IR), à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et au niveau des cotisations sociales, vous devrez remplir plusieurs critères cumulatifs :

1ère condition (à l’IR et à l’IFI)

Les recettes annuelles (total des loyers TTC charges comprises) de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 € pour une année civile.

2ème condition (à l’IR et à l’IFI)

Les loyers TTC de la location meublée doivent être supérieurs au montant total des autres revenus professionnels* de tous les membres de votre foyer fiscal (salaires, …)
*y compris vos pensions de retraite au titre de l’impôt sur le revenu mais pas pour l’IFI.

3ème condition (à l’IFI)

La location doit être exercée à titre principal.

Si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, vous serez loueur en meublé non professionnel (LMNP), imposable à l’IFI sur les biens que vous louez en meublés.

Pour la 2ème condition, les revenus à prendre en considération sont les revenus professionnels tels que les salaires, les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), les BA (Bénéfices Agricoles), les BNC (Bénéfices Non Commerciaux) et les revenus de gérants, après avoir déduits les charges et les abattements. Les revenus fonciers et les dividendes ne sont pas retenus pour le calcul.

Les revenus que vous génèrerez grâce à la location des logements loués meublés, seront soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux (PS) de 17,2 % que vous soyez professionnel ou non professionnel. Cependant, le loueur en meublé professionnel (LMP) à la possibilité de déduire les éventuels déficits de son revenu global sans aucune limitation de montant (tandis que le non professionnel peut seulement utiliser le déficit sur ses revenus de même nature).

 

Régime social

Socialement, si vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), vous serez affilié au régime des indépendants. Cela vous permettra de cotiser et de bénéficier de trimestres retraite (limité à 4 trimestres par an), ainsi que des droits à retraite complémentaire (en plus de la retraite perçue pour votre activité professionnelle principale exercée par ailleurs).

Objectifs de la LMP :

  • Réduire son revenu imposable
  • Préparer sa retraite
  • Diversifier son patrimoine
  • Bénéficier d’une couverture sociale

Avantages et contraintes

Avantages

Contraintes

  • Obtention de revenus locatifs réguliers
  • Rendement locatif brut plus élevé que celui de la location nue
  • Régime juridique plus souple
  • Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit
  • Déficit imputable sur le revenu global = économie plus significative qu’en non professionnel
  • Exonération possible de la plus-value en cas de vente du bien
  • Exonération d’IFI au titre des biens professionnels
  • Gestion locative lourde et coûteuse (turnover des locataires important), sauf si location à un exploitant
  • Obligation d’équiper le logement
  • Exposition aux risques locatifs (impayés, vacance locative, …)
  • Nécessité de choisir convenablement le bien afin de répondre à la demande locative du périmètre
  • Taxation d’un profil exceptionnel en cas de versement d’une assurance décès (remboursement de crédit)
  • Obligations comptables et déclaratives