LMP

PLACEMENT IMMOBILIER / BIC

La Location Meublée Professionnelle consiste à louer un ou plusieurs logements comprenant le mobilier nécessaire afin qu’un locataire puisse s’y installer et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

La location meublée professionnelle vise principalement les personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus ou bien se constituer un revenu complémentaire qui sera peu fiscalisé. Le statut LMP permet alors de réaliser des économies d’impôt et d’obtenir une couverture sociale.

La location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale. Il faut alors distinguer deux statuts : celui du loueur en meublé professionnel et celui du loueur en meublé non professionnel.

Concernant le régime fiscal, celui du LMP comporte plusieurs avantages tels que :

  • L’imputation des déficits sur le revenu global
  • L’exonération de l’impôt sur les plus-values (dans certains cas)

La Location Meublée Professionnelle étant juridiquement considérée comme une activité civile, elle peut être exercée librement par les professions réglementées et les fonctionnaires.

Quels types de location ?

Plusieurs types de location sont concernés par la location meublée :

  • Location longue durée d’un logement d’habitation meublé
  • Location longue durée d’une chambre meublée ou d’une partie de la résidence principale d’un propriétaire
  • Location saisonnière d’un appartement ou d’une maison
  • Location de gîtes ruraux
  • Location de meublés de tourisme
  • Location de logements situés dans une résidence services

Sont considérés comme meublés, les logements mettant à disposition un mobilier de qualité et de quantité suffisante afin que le locataire puisse vivre de manière convenable.

Statut LMP

Afin de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel, l’investisseur doit remplir les conditions suivantes :

  • Au moins un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RSC) en qualité de loueur professionnel
  • Les recettes annuelles obtenues de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €
  • Les recettes sont supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal
  • Régime social du LMP

    Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent obligatoirement être affiliés à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) (ex RSI) et s’ils sont concernés, verser des cotisations sociales.

    Objectifs de la LMP :

    • Réduire son revenu imposable
    • Préparer sa retraite
    • Diversifier son patrimoine
    • Bénéficier d’une couverture sociale

    Fiscalité

    Régime réel

    Régime micro bic

    Ce régime s’applique lorsque les recettes dépassent 70 000 € ou si le contribuable en a fait la demande. Peuvent être déduits des recettes : les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation courants, l’amortissement du bien et des frais, du mobilier et des travaux non déductibles.

    Concernant les déficits, ils sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant.

    Le régime réel oblige de tenir une comptabilité d’engagement (prise en compte dans les recettes des loyers impayés, …) et de télétransmettre ses déclarations.

    Ce régime s’applique automatiquement lorsque les recettes ne dépassent pas 70 000 €.

    Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour charge de 50% sur les recettes.

    Avantages et contraintes

    Avantages

    Contraintes

    • Obtention de revenus locatifs réguliers
    • Rendement locatif brut plus élevé que celui de la location nue
    • Régime juridique plus souple
    • Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit
    • Gestion locative lourde et coûteuse (turnover des locataires important), sauf si location à un exploitant
    • Obligation d’équiper le logement
    • Exposition aux risques locatifs : impayés, vacance locative
    • Nécessité de choisir convenablement le bien afin de répondre à la demande locative du périmètre