Location Meublée Non Professionnelle en résidence services

Immobilier / bic

La Location Meublée Non Professionnelle, désignée par l’acronyme LMNP, est un régime fiscal particulier dans lequel un investisseur est amené à mettre en location un bien immobilier meublé.

Si le bien immobilier concerné est situé dans une « résidence service », c’est-à-dire, une résidence qui offre des services à ses locataires, elle devient alors une Location Meublée Non Professionnelle en résidence services. Quels sont les différents acteurs que ce régime fiscal fait intervenir ? Ce régime offre-t-il des avantages particuliers ? Comment peut-on en bénéficier ? Quelles en sont les implications fiscales ?

Qu’est-ce qu’une résidence service ?

Pour qu’une résidence soit considérée comme résidence service, elle doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :

Fourniture du linge de maison

Réception de la clientèle

Petit déjeuner

Entretien et nettoyage régulier des locaux

Quelles sont les résidences concernées ?

Ainsi, seulement certaines résidences peuvent prétendre à cette appellation :

Résidence étudiante

résidence de tourisme

Résidence de tourisme d'affaires

Résidence seniore

Résidence médicalisée

Comment fonctionne la LMNP en résidence services ?

Acquisition du bien

Telle que définie plus haut, la LMNP consiste pour un investisseur à acheter un bien immobilier meublé locatif dont il confie la gestion à un gestionnaire de résidence auquel il est lié par un bail commercial. Au vu de cet énoncé, le bien immobilier acquis doit absolument être destiné à un usage d’habitation, que cet usage soit saisonnier, temporaire ou encore permanent. Le bien, qui sera équipé par le bailleur, devra avoir un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire avec un niveau de confort et de commodités satisfaisant. Mettre en location le bien immobilier ne doit pas constituer l’activité principale de l’investisseur afin que la location meublée ne soit pas considérée comme professionnelle.

Le bail commercial

Le bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Les parties fixent librement le montant du loyer, la périodicité et les modalités de paiement.
Le bail conclu entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence service est soumis au régime des baux commerciaux. Ce contrat de location fixe les modalités de fonctionnement de la location et les obligations de chacune des parties.
Pendant toute la durée du bail, le gestionnaire verse un loyer net de charges au propriétaire, que le logement soit loué ou non. La répartition des charges entre bailleur et propriétaire est libre.

Pourquoi investir en LMNP ?

L’investissement en LMNP dans des résidences services neuves ou déjà existantes est un investissement d’une grande rentabilité sur le long terme. En effet, la demande en résidence services est toujours constante, ce qui rend un tel investissement sûr et rentable. Le fait pour un investisseur d’acquérir une résidence services déjà construite et même exploitée présente également plusieurs avantages pour le propriétaire. Il s’agit du bénéfice d’une visibilité sur l’état du bien, la solvabilité avérée et confirmée du gestionnaire, un niveau réel du loyer et un niveau réel des charges.

Les implications fiscales du LMNP en résidence services

Les loyers perçus par le propriétaire sont classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils ne sont donc pas imposés au même titre que des loyers qui seraient perçus dans le cadre d’une location classique. L’administration fiscale détermine les impôts à payer par l’investisseur sur la base des loyers nets de charges. Dans la réalisation de cet exercice, plus le montant des charges est élevé, moins le propriétaire aura d’impôts à payer.
Par ailleurs, les amortissements étalés sur une période avoisinant les 30 ans sont eux aussi considérés par la fiscalité LMNP comme des charges déductibles. Ce mécanisme comptable permet de repousser le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux pendant 25 ans environ. Le concours d’un comptable vous sera utile pour réaliser tous ces calculs.

 

Catégorie de revenus

BIC non professionnels

Amortissements

Oui (si le bailleur est soumis au régime réel d’imposition)

Déduction des intérêts d’emprunts et de la totalité des charges

Oui (si le bailleur est soumis au régime réel d’imposition)

Sort des déficits

Imputation sur les revenus de même nature

IFI

Bien exonéré en cas :

  • D’exercice en entreprise individuelle si cumulativement :
    – Recettes supérieures à 23 000 €
    – Revenus nets représentent plus de 50 % de ses revenus professionnels foyer (hors pension de retraite)
    – Activité professionnelle principale
  • D’exercice en société (IR) : activité professionnelle principale