Location Meublée Non Professionnelle en résidence services

Immobilier / bic

L’acquisition d’un bien locatif en résidence de services vous permet de vous créer un patrimoine, d’obtenir des revenus complémentaires, tout en évitant les contraintes de la gestion locative puisque c’est un professionnel qui s’en charge pour vous.

Fonctionnement

Les résidences dites gérées avec services, sont des immeubles dont les logements sont « standardisés », meublés et équipés. Les logements et les parties communes de ces résidences services varient (laverie, salon de détente, salle de restauration, piscine, …) en fonction du type de résidences services et des occupants qui sont ciblés : voyageurs d’affaires, vacanciers, retraités ou encore étudiants.

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Résidence d’affaires

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Résidence de tourisme

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Résidence séniors (maisons de retraite, Ehpad)

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Résidence étudiante

Les résidences services sont gérées par un exploitant (un gestionnaire) avec lequel vous signez un bail commercial. C’est l’exploitant qui doit s’occuper de la gestion locative de votre bien. Il se charge de trouver des locataires, percevoir les loyers, garder la résidence en bon état, gérer les services destinés aux résidents, … L’exploitant s’engage à vous distribuer des loyers trimestriellement (le montant est mentionné dans le bail), que le logement soit occupé ou non. En revanche, vous ne disposez pas de votre bien, vous devez le laisser à l’exploitant qui se chargera de la location.

Fiscalité

L’exploitant vous verse des loyers qui sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). C’est le loyer diminué des charges supportées qui est fiscalisé et non pas le loyer encaissé. Ainsi, vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux :

Le micro BIC

Les loyers perçus en meublés sont inférieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous aurez un abattement forfaitaire de 50 % (ou de 71 % si le logement meublé se trouve en tourisme classé).

Le réel BIC

Ce régime peut être choisi sur option. Il est obligatoire dès que les loyers perçus en meublés sont supérieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous déduirez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’assurance, …) et vous amortirez comptablement les constructions et les travaux.

L’amortissement comptable est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (toiture, façade, fenêtre, …) dû à l’usure ou au temps. Ainsi, l’amortissement comptable vous permet de déduire une charge dite « fictive » (qui correspond à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés, sans impacter la trésorerie.

Point de vigilance

Lorsque vous achetez un bien neuf, vous pourrez profiter de vos loyers seulement le logement terminé et mis en location. Les délais varient de 12 à 24 mois en fonction de l’avancement du chantier.

Acheter un logement dans une résidence services vous permet de récupérer la TVA sur le prix du logement, soit 20 % de prix d’acquisition. Pour ce faire, l’exploitant devra fournir au moins 3 des 4 services suivants : accueil, la fourniture de linge, le petit-déjeuner, le ménage.

Mise en place

Vous décidez d’acquérir un logement situé dans une résidence proposant des services (au moins 3 sur 4 des services énumérés précédemment). Lorsque la construction de votre logement sera achevée (si vous l’achetez neuf), vous le confierez à un gestionnaire avec lequel vous conclurez un bail commercial. L’exploitant gèrera pour vous la résidence (trouver les locataires, percevoir les loyers, entretenir les parties communes, effectuer les réparations, …). Tous les trimestres, le gestionnaire vous versera le loyer qui a été prévu dans le bail. Tous les ans, vous devrez réaliser les déclarations fiscales liées à la perception de ces loyers. 

Mise en situation

Léa et Marc sont de jeunes retraités. Ils ont 64 ans, sont mariés et propriétaires de leur maison à Tourcoing.

Ils sont désireux d’investir dans l’immobilier pour percevoir des revenus complémentaires réguliers complétant leurs retraites. Ils n’ont aucune connaissance dans la gestion locative, après avoir fait des recherches, leur choix s’arrête sur un bien neuf en résidence de services (immobilier géré), un appartement de 2 pièces à Biarritz.

Le prix de l’acquisition (tout inclus) s’élève à 150 000 €. Le loyer prévu dans le bail commercial est de ± 1 500 € par trimestre. Les services fournis par la résidence (accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux et fourniture de linge de maison) leur permettront de récupérer la TVA, soit ± 30 000 €.

Leur opération leur aura coûté 120 000 € net (une fois le remboursement de la TVA effectué). Chaque trimestre, ils recevront un complément de revenu de 1 500 €, soit une rentabilité annuelle brute de 5 %. Les loyers seront imposables à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) après un abattement de 50 % (au régime du micro-BIC), soit 3 000 € de revenu taxable par an. Ils ont un taux marginal d’imposition de 30 %, l’impôt est donc estimé à 900 € par an et les prélèvements sociaux (17,2 %) à 515 €, soit une fiscalité annuelle globale de 1 415 €.

La rentabilité annuelle nette de leur investissement de 120 000 € est donc de 3,82 % ce qui correspond à 4 585 € de loyer après fiscalité.

Avantages

Contraintes

Aucune gestion locative Risque de défaillance de l’exploitant
Immobilier géré Charges d’exploitation
Montant du loyer fixe et connu à l’avance
Régime fiscal avantageux sur les loyers