Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

C’est le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Il est en principe imposable. Heureusement, il existe des exonérations qui réduisent sensiblement la portée de ce principe.

Les règles que nous allons exposer sont applicables aux plus-values immobilières dégagées par une vente ainsi que par toute opération qualifiée de cession à titre onéreux : échange, expropriation, apport en société.

Elles concernent tous les types d’immeubles (habitations, immeubles commerciaux, terrains) ainsi que les droits portant sur des immeubles, tels que l’usufruit, la nue-propriété ou les servitudes.

Les plus-values non imposables

Exonération des biens immobiliers pour durée de détention

La plus-value résultant de la vente d’un bien échappe à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux s’il est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale). Entre 23 et 30 ans de détention, la plus-value échappe à l’impôt sur le revenu mais pas aux prélèvements sociaux (exonération partielle). L’exonération totale est donc acquise à partir de la 31ème année de détention. L’exonération partielle (soumission aux prélèvements sociaux) est acquise à partir de la 23ème année.

Le propriétaire d’une résidence secondaire acquise en 1983, la revend le 10 septembre 2015. Il bénéficie d’une exonération totale de la plus-value réalisée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), la résidence ayant été acquise depuis plus de 30 ans.

Exonération de la résidence principale

Qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée (CGI art. 150 U, II-1o ). L’exonération s’applique quel que soit le montant de la plus-value.

Le logement doit constituer la résidence principale effective du vendeur au moment de la vente. Aucune durée d’occupation minimale du logement en tant que résidence principale depuis son acquisition n’est exigée.

Qu’entend-on par résidence principale ?

C’est le logement occupé à titre de résidence habituelle pendant la majeure partie de l’année.

La nature de la résidence (principale ou secondaire) est en général évidente (en raison du lieu de travail, de l’école des enfants, …) mais des hésitations peuvent se présenter pour les personnes qui disposent de plusieurs résidences occupées chacune de manière régulière. Dans ce cas, il faut pouvoir justifier de l’occupation habituelle du logement vendu pour prétendre à l’exonération. Il sera d’autant plus facile d’apporter cette justification que l’on aura considéré clairement ce logement comme résidence principale, par exemple en demandant à bénéficier des avantages liés à l’habitation principale, en matière d’impôt sur le revenu (crédits d’impôt pour charges) ou en matière de taxe d’habitation (abattements).

Exonération d’un logement autre que la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la 1ère vente d’un logement autre que la résidence principale est exonérée à condition :

  • Que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente ;
  • Qu’il réinvestisse le prix de vente dans l’achat ou la construction d’un logement destiné à constituer son habitation principale. L’affectation du logement à la résidence principale doit être réalisée dans les 2 ans de la vente. Si une partie seulement du prix de cession est réinvestie, l’exonération est limitée à cette fraction du prix ; le surplus est imposé dans les conditions de droit commun. Le prix de cession peut également servir au remboursement de l’emprunt contracté pour l’achat du logement cédé, l’achat de la résidence étant financé par un nouvel emprunt.

L’exonération n’est pas automatique. Le vendeur doit la demander. La demande résulte d’une mention dans l’acte de vente.

Exonérations particulières

Immeubles sinistrés

En cas de revente d’un bien immobilier sinistré (incendie, inondations, …), le montant de l’indemnité d’assurance perçue à la suite du sinistre n’a pas à être ajouté au prix de vente pour le calcul de la plus-value.

Retraités et invalides de condition modeste

Les titulaires d’une pension de retraite ou de réversion ou d’une carte d’invalidité bénéficient d’une exonération générale des plus-values qu’ils réalisent à condition qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente, leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.

Les personnes âgées hébergées en maison de retraite et les personnes adultes handicapées placées en foyer d’accueil sont exonérées de plus-value lors de la vente de leur ancienne résidence principale sous certaines conditions.

Vente n’excédant pas 15 000 €

Ce plafond s’apprécie bien par bien et non pas annuellement.

Comment calculer la plus-value ?

Règles générales

Les plus-values immobilières imposables se calculent par différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’acquisition majoré de certains frais. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention.

Le prix de vente

C’est le prix indiqué à l’acte. L’administration ne peut le majorer que si elle établit une dissimulation de prix. Ce prix est augmenté, le cas échéant, des charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur.

Le prix d’acquisition

Lorsque le bien avait été acheté par le vendeur, le prix d’acquisition est celui qui avait été indiqué dans l’acte et effectivement versé.

Si le bien était entré dans le patrimoine du vendeur par succession ou donation, c’est la valeur retenue lors de la succession ou de la donation pour le calcul des droits d’enregistrement qui est prise en considération.

Les frais à ajouter au prix d’acquisition

Les frais d’acquisition

Si la vente porte sur un bien acheté, le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais supportés lors de l’achat. S’il y a intérêt, le vendeur peut toutefois substituer au forfait le montant réel des frais suivants dûment justifiés (liste limitative) : droits d’enregistrement ou TVA, frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions versées aux intermédiaires).

Les dépenses de travaux

Les frais réels : Ils sont à ajouter au prix d’acquisition les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration que vous avez payées à l’exclusion de celles ayant le caractère de dépenses locatives (papiers peints, moquette, …) et de celles déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers ou sous forme d’une réduction ou d’un crédit d’impôt. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et vous devez être en mesure de les justifier (factures) à la demande de l’administration. Ne sont pas pris en compte les travaux que vous avez réalisés vous-même. En cas de cession d’un immeuble donné en location, les dépenses ayant engendré un déficit foncier qui n’a pu être intégralement imputé peuvent être prises en compte, à due concurrence, pour le calcul de la plus-value. Les frais de démolition d’un bâtiment vétuste supportés pour vendre l’immeuble comme terrain à bâtir s’ajoutent au prix d’acquisition.

Le forfait de 15 % : Si vous vendez un immeuble bâti que vous détenez depuis plus de 5 ans, il est possible d’évaluer les travaux à 15 % du prix d’acquisition. Ce forfait s’applique sans que vous ayez à établir la réalité des travaux, c’est-à-dire même en l’absence de travaux. Le forfait est intéressant dans tous les cas où vous ne pouvez pas justifier de dépenses supérieures à 15 % du prix d’acquisition. Dans le cas contraire, faites état de vos dépenses réelles.

Les frais de voirie, réseaux et distributions

Ces frais s’ajoutent au prix d’acquisition des terrains à bâtir. Peuvent notamment être retenus les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain dans le cadre d’une opération de lotissement.

L’abattement pour durée de détention

Les plus-values qui se rapportent à des biens détenus depuis plus de cinq ans donnent lieu à un correctif tenant à leur durée de détention. Cet abattement a pour effet de réduire le montant de la plus-value imposable de manière d’autant plus importante que la durée de détention du bien cédé est longue.>

Cet abattement s’applique à la plus-value elle-même et non pas au prix d’acquisition du bien. Le décompte de la durée de détention s’effectue par période de 12 mois, en faisant abstraction des fractions d’année, depuis la date d’acquisition (soit en principe la date de l’acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus en héritage) jusqu’à la date de la vente.

Taux de l’abattement

Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination du montant imposable des plus-values à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
  • 4 % au terme de la 22ème année de détention.

L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après 30 ans de détention et, entre 23 et 30 ans de détention, les plus-values ne sont soumises qu’aux prélèvements sociaux.

Sort d’une moins-value

En principe, il n’y a pas de compensation fiscale entre les plus-values immobilières et les pertes, ou moins-values, de même nature. Lorsqu’une opération immobilière dégage une moins-value, celle-ci n’est imputable ni sur des plus-values de même nature ni sur le revenu global imposable.

L’imposition des plus-values

Le calcul de l’impôt

Les plus-values immobilières sont soumises – à la date de l’acte notarié constatant la vente – à une imposition forfaitaire au taux de 36,2 % : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (cf. article 200 B du CGI).

Les plus-values d’un montant supérieur à 50 000 €, autres que celles résultant de la vente de terrains à bâtir, sont soumises à une taxe supplémentaire.

Qui se charge de la déclaration et du paiement ?

En pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui, dans le mois de l’acte, effectue la déclaration sur l’imprimé n°2048-IMM au service de la publicité foncière, calcule l’impôt et procède au paiement pour le compte du vendeur. Il prélève sur le prix versé par l’acheteur le montant de l’impôt afférent à la plus-value.