Nue propriété

PLACEMENT IMMOBILIER / REVENU FONCIER

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir :

  • L’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien
  • Le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien
  • L’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier)

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement c’est-à-dire d’une répartition des prérogatives qu’il donne.
Ce dernier consiste à diviser en 2 aspects la propriété d’un bien, avec d’une part, l’usufruit ; et d’autre part, la nue-propriété.
La personne qui détient l’usufruit a le droit de jouissance et le droit de percevoir les fruits de ce bien. Cependant, elle a l’obligation de converser ce dernier dans un bon état, et ce, jusqu’à la fin de l’usufruit.
Le nu-propriétaire lui n’a pas la jouissance du bien, en revanche, au terme du démembrement (généralement de 15 à 20 ans) deviendra plein propriétaire. Pour imager, le nu-propriétaire, jusqu’alors «possesseur des seuls murs» devient, à l’extinction de l’usufruit, plein propriétaire du bien qu’il peut alors occuper, vendre ou louer.

Terme du démembrement

Le nu-propriétaire devient plein-propriétaire du bien qu’il peut alors occuper, vendre ou louer.
Fiscalement, il n’y a pas de taxation. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun droit de mutation à payer.

Période de démembrement

Dans l’acte notarié, il est précisé au travers d’une convention d’usufruit détaillée quelles sont les obligations de l’usufruitier envers le nu-propriétaire. En règle générale, cette convention décharge le nu-propriétaire de tous les travaux de rénovation et de grosses réparations ainsi que de tous les frais inhérents à l’opération. Par ailleurs, il est prévu un cahier des charges relatif à l’entretien du bien pendant toute la durée du démembrement qui permet de récupérer le bien au terme en bon état.

Quels seront les droits de l’usufruitier ?

L’usufruit est un droit réel temporaire. Il est tenu d’apporter à la chose des soins prudents, diligents et avisés. Il est également concerné par une obligation de conservation de la substance de la chose.

Il pourra :

  • Percevoir les revenus, en louant le bien par exemple
  • User librement du bien

L’usufruitier aura l’obligation de :

  • Conserver la substance du bien
  • Réaliser l’entretien nécessaire afin de garder le bien en bon état

Quels seront les droits du nu-propriétaire ?

La nue-propriété est un droit réel portant sur le bien démembré. Le détenteur de ce droit est dénommé nu-propriétaire. Il jouira de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans aucune imposition. À ce titre, il bénéficiera sans aucune indemnité des améliorations que l’usufruitier aura apportées à l’immeuble. Il aura également droit aux plus-values éventuelles.

La nue-propriété confère une certaine liberté et sécurité à son titulaire. La loi autorise une sortie libre (à tout moment) et une sortie sécurisée.

Pourquoi acquérir un bien en nue-propriété ?

Ce type de procédé vous permet de vous constituer un patrimoine sans apports financiers conséquents, de sorte à anticiper vos revenus pour la retraite.

La qualité d’usufruitier est reconnue aux bailleurs professionnels. Ce dernier est généralement identifié avant le début de l’opération et ses obligations lui sont clairement précisées pour garantir la sécurisation de l’investissement en nue-propriété.

Quel est le régime fiscal en matière de nue-propriété ?

Pendant toute la durée du démembrement, la nue-propriété ne génère pas de revenus fonciers, ce qui veut dire que le nu-propriétaire n’est pas tenu au paiement d’impôts liés à la jouissance d’un bien. Si l’achat d’une propriété se fait à crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers qui sont perçus sur d’autres biens.

Au terme de la nue-propriété, la pleine propriété lui revient de plein droit ainsi que les loyers. Cependant, il bénéficie tout de même d’une réduction d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) puisque la valeur totale du bien ne sera pas prise en compte lors du calcul de l’IFI. Dans ces conditions, la nue-propriété apparaît comme une façon très avantageuse d’augmenter son patrimoine immobilier.

Par ailleurs, en matière de succession, la fiscalité est quasi-inexistante.