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SCPI

PLACEMENT IMMOBILIER / REVENU FONCIER

Le sigle SCPI veut dire Société Civile de Placement Immobilier. Les SCPI regroupent des investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Ils ont un objectif commun : faire l’acquisition de biens immobiliers pour les louer.

Fonctionnement

C’est une société de gestion qui gère la SCPI et qui s’occupe de trouver les biens immobiliers, les acheter, les mettre en location, les gérer et de redistribuer les revenus aux associés. La SCPI fait l’acquisition d’immeubles professionnels généralement peu accessibles pour les particuliers qui souhaitent investir en direct.

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Immobilier de bureaux (activités tertiaires, sièges sociaux)

Immobilier commercial (magasins, centres commerciaux)

Établissements de santé (cliniques, maisons de retraite, laboratoires)

Immobilier lié à l’éducation (crèches, écoles, résidences étudiantes)

Le rendement net se situe habituellement entre 4 et 5 % par an. Les revenus distribués par la SCPI sont stables dans le temps.

Les baux commerciaux ont habituellement une durée minimum de 6 ou 9 ans. Ainsi, vous connaissez à l’avance le montant des loyers que vous allez percevoir.

Fiscalité

Le régime du réel

Vous devez opter pour ce régime si les seuls revenus fonciers que vous avez sont issus de parts de SCPI ou si l’intégralité de vos revenus fonciers (parts de SCPI + autres biens immobiliers) est supérieure à 15 000 €. Les revenus fonciers nets (revenus bruts – charges) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (imposition selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le régime du micro foncier

Vous pouvez opter pour ce régime si vous êtes propriétaire en direct, d’un bien immobilier loué nu et si l’intégralité de vos revenus fonciers (parts de SCPI + autres biens immobiliers) est inférieure à 15 000 €. 70 % des revenus bruts sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (imposition selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Au moment de la revente de vos parts de SCPI, vous pourrez réaliser une plus-value (prix de vente supérieur au prix d’achat). Cette dernière sera soumise à l’impôt de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Un abattement est pratiqué chaque année de détention (à partir de 5 ans), ainsi plus vous détenez vos parts de SCPI longtemps, moins la plus-value sera taxée. La plus-value est totalement exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Mise en place

Vous commencez par acheter des parts de SCPI. Vous devez alors propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier de la SCPI. La société de gestion de la SCPI aura notamment 3 missions principales : rechercher et acheter des biens immobiliers, les louer et les entretenir. La location des biens immobiliers génèreront des loyers, qui vous seront redistribués par la société de gestion (après déduction des charges et frais).

Pour ce genre d’investissement, l’horizon de placement recommandé est de 10 ans minimum. L’achat peut se faire notamment de 2 façons : grâce à votre épargne (vous payez comptant et vous obtenez des revenus complémentaires immédiats) ou vous avez recours à un prêt (vous financez à crédit et vous obtiendrez des revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé).

Mise en situation

Séverine et Alain, 40 et 38 ans, sont mariés et ont un enfant. Ils souhaitent développer leur patrimoine et disposent d’une capacité d’épargne de 600 € par mois. Ils ont fait l’acquisition de parts de SCPI pour 150 000 €, financés par un prêt amortissable (TEG 1,30 %), soit une mensualité de 918 € pendant 15 ans. Ils recevront 1 688 € de revenus par trimestre (rendement net de frais estimés à 4,50 %). Pour calculer la fiscalité de ces revenus, ils optent pour le régime réel et déduisent les intérêts d’emprunt du crédit (+/-950 € par an en moyenne). Les revenus nets de frais et de fiscalité (régime réel ; impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) sont de 1 004 € par trimestre.

Pour un effort d’épargne de 600 € par mois (revenus nets de frais et fiscalité = 1 004 € par trimestre / échéance du crédit 2 754 € par trimestre) pendant 15 ans (108 000 €), ils se constituent un patrimoine de 150 000 € (hors plus-value éventuelle).

Avantages et contraintes

Avantages

Contraintes

Gestion simple car elle est confiée à des professionnels Soumis à l’IFI
Diversification de votre patrimoine
Mutualisation et réduction des risques (différents biens, multiples locataires, secteurs géographiques et économiques diversifiés)
Placement accessible (le prix d’une part peut être de quelques centaines d’euros)