SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un contrat de société, composée de plusieurs personnes (2 minimums) qu’elles soient physiques ou morales, se réunissant dans le but de détenir des actifs immobiliers. Une SCI est une société civile, elle est donc dotée de la personnalité juridique et a un objet immobilier. De ce fait, celle-ci requiert notamment un nom, un siège social, un capital et la création de statuts qui détermineront les apports de chacun des associés.

Qui sont les membres d’une SCI ?

Une SCI est composée d’associés et elle est dirigée par un gérant.

Le gérant

La gestion de la société est assurée par un gérant ou des gérants. Il est désigné dans les statuts de la société ou par un vote des associés. Les statuts définiront l’étendue et la limite de ses pouvoirs.

Les associés

Les associés disposent de parts sociales et ont un droit de vote pour les prises de décisions collectives en assemblée générale. Ce sont les statuts qui définiront les conditions de vote et de majorité. Si la SCI réalise des bénéfices, les associés recevront une quote-part dont le montant est généralement proportionnel à leurs droits dans la SCI.

Comment déclarer les revenus aux impôts ?

Si la SCI est soumise à l’IR

Les associés seront imposés sur les résultats de la SCI à hauteur de ce qu’ils détiennent dans le capital social. Attention, si la SCI réalise de la location meublée, celle-ci sera obligatoirement soumise à l’IS.

Si la SCI est soumise à l’IS

Le résultat de la société sera imposé à un taux réduit de 15 % s’il ne dépasse pas 38 120 € et à un taux de 28 % jusqu’à 500 000 €.

Cession des parts

Les parts de la SCI peuvent être données ou vendues. Avant toute chose, la valeur des parts cédées doit être connue et objective. De plus, les associés doivent être prévenus et donner leur accord lors d’une assemblée générale.

La donation peut se faire en pleine propriété ou avec une réserve d’usufruit si la personne qui donne souhaite garder les éventuels revenus que peuvent dégager les immeubles.

Si la SCI est à l’IR

L’associé qui souhaite céder ses parts ou ses immeubles sera taxé selon la fiscalité des plus-values immobilières :

  • Taxation au taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt, dégressif selon la durée de détention des immeubles / parts. Pour une exonération totale la durée de conservation devra être de 22 ans.
  • Taxation au taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, dégressif selon la durée de détention des immeubles / parts. Pour une exonération totale la durée de conservation devra être de 30 ans.

Si la SCI est à l’IS

L’associé qui souhaite vendre ses titres aura 2 choix de taxation :

  • Application du prélèvement unique forfaitaire (PFU) : Taux de 30 % (12,8 % impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux)
  • Réintégration dans les revenus : La plus-value sera taxée à votre tranche marginale d’impôt après application d’un abattement pour durée de détention. Par ailleurs, vous devrez également vous acquitter de la taxation sur prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pourquoi constituer une SCI ?

Pour faciliter la transmission d’un immeuble

Le gérant peut transmettre son immeuble progressivement tout en gardant le contrôle de ce dernier, …

Pour pallier les inconvénients de l’indivision

Une SCI peut faciliter les relations entre les héritiers et la gestion de l’immeuble de façon pérenne puisque chaque membre possèdera des parts sociales qui pourront être gérées librement, …

Pour isoler les immeubles du patrimoine professionnel

La SCI permet notamment de faciliter la cession d’une entreprise en minorant le prix de cession puisque l’immeuble ne se trouvera pas dans l’actif social, …

Pour optimiser sa fiscalité

La SCI peut permettre d’opter pour une imposition à l’IS si le contribuable concerné est imposé dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, les bénéfices réalisés seront imposés au nom de la société et non pas au nom des associés