Revenu foncier

Immobilier

Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location des biens du patrimoine immobilier d’un propriétaire ou de l’un des membres de son foyer fiscal.

Ils sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu et viennent s’ajouter aux autres revenus que le contribuable a déclaré. Toutefois, tous les revenus perçus lors de la location d’un bien n’entrent pas dans le cadre des revenus fonciers et tous ne bénéficient pas du même régime fiscal d’imposition.

Quels sont les revenus concernés ?

Sont assimilés à des revenus fonciers, les revenus de la location d’un bien issu d’une propriété bâtie (appartement, maison, immeuble de rapport, usine, bureaux, mais aussi bâtiments ruraux tels que granges, écuries, caves, celliers…) ou d’une propriété non bâtie comme un terrain ou une terre agricole.

Entrent aussi dans le champ des revenus fonciers, les revenus accessoires à la location de propriétés bâties qui ne sont pas inclus dans les bénéfices professionnels. C’est le cas, par exemple, de la location d’affichage publicitaire sur un immeuble.

Les revenus peuvent aussi être tirés des parts de placements immobiliers non soumis à l’impôt sur les sociétés à condition que ceux-ci soient aménagés pour l’habitation en un point fixe.

Dans tous les cas, le bien doit être loué non-meublé. En effet, les biens loués meublés sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
Ces revenus fonciers sont soumis à l’imposition sur le revenu mais il existe deux régimes de fiscalité différents qui sont inhérents à leur montant annuel : le régime microfoncier et le régime réel.

Le régime réel

Le régime réel s’applique obligatoirement quand le contribuable a plus de 15 000 € de revenus fonciers par an ou qu’il bénéficie d’un dispositif de déduction qui exclut la possibilité de recourir au microfoncier. Si le contribuable en fait la demande, il peut choisir d’opter pour le régime réel même si ses revenus sont inférieurs au seuil de 15 000 € par an. Cependant, lorsque le contribuable s’engage dans le régime réel, il est tenu d’y demeurer pendant 3 ans, cette durée étant irrévocable. Au-delà de ces 3 ans, l’option devient annuelle.
Ce régime permet de déduire le montant réel des charges afférentes aux biens loués. Il faut alors remplir l’imprimé n°2044 ou 2044-S, qui sera annexée à la déclaration d’impôts sur le revenu n°2042.

Quelles sont les charges déductibles ?

Le revenu brut est constitué du montant des loyers hors charges perçus par le propriétaire. Les frais et charges supportés par le propriétaire doivent ensuite être déduits du revenu brut, afin de déterminer le revenu net imposable sur lequel seront appliqués les taux fiscaux.

L’article 31 du Code Général des Impôts fixe la liste des charges déductibles parmi lesquelles se trouvent :

  • Les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration
  • Les intérêts et frais d’emprunt
  • Les primes d’assurance
  • Les provisions pour charge de copropriété
  • Les frais de gestion et d’administration

Pour être déductible, il faut que ces dépenses se rapportent au bien qui fait l’objet d’un contrat de location. Les dépenses doivent être acquittées pendant l’année soumise à l’imposition. Il est impossible de déduire des charges de l’année N-1 ou N-2. Il faut également être capable de justifier de la dépense.

Lorsque le contribuable a déduit ses charges, il se trouve face à un résultat foncier qui est soit bénéficiaire, soit déficitaire.

Le régime microfoncier

Le régime microfoncier peut être choisi par un contribuable dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, sinon c’est le régime réel qui s’applique obligatoirement. Le microfoncier est le plus simple des deux régimes d’imposition.

Cependant ce régime ne s’applique pas aux propriétaires qui tirent leurs revenus fonciers des monuments historiques, des immeubles situés dans une zone sauvegardée ou s’ils ont investi dans la location d’un logement en acceptant un programme d’incitation ou de déduction fiscale (Pinel, Robien…) qui est déjà soumis à un régime fiscal particulier.

Comment se calcule le revenu foncier net ?

Le revenu foncier net imposable est calculé par le fisc. Le service des impôts va, avant de calculer l’impôt, appliquer un abattement fiscal forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers hors charges que le contribuable à déclarer.

L’imposition se fait donc sur 70 % des revenus perçus. Ce montant va alors supporter une double fiscalité. Il va se voir taxé d’un taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux et au taux d’imposition qui dépend de la tranche à laquelle le contribuable est soumis au titre de ses revenus.

Quel est l’intérêt d’opter pour ce régime ?

Ce régime est intéressant car il simplifie la déclaration d’impôts. Le contribuable inscrit le montant de ses loyers hors charges sur sa déclaration n°2042 et n’a pas à remplir d’autres déclarations.

On peut dire qu’il est davantage réservé aux petits investisseurs dont les charges déductibles sont inférieures aux 30 % de l’abattement fiscal.

Dans l’hypothèse où le montant des charges dépasserait le montant de cet abattement, et cela, même si les revenus sont inférieurs au plafond de 15 000 €, le contribuable a la possibilité d’opter pour une autre imposition, celle du régime réel.