OPCI

PLACEMENT IMMOBILIER / BIC

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont des produits d’épargne joignant l’immobilier et le financier.

Le cadre juridique des OPCI est inspiré de celui des OPCVM. Les OPCI sont partagés en 2 branches :

– Fonds de Placement Immobilier (FPI)

– Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)

Si les OPCI investissent majoritairement dans des actifs immobiliers, l’objectif est néanmoins de leur conférer une liquidité importante de par un ratio de liquidités de 10 % au minimum, alors que les SCPI doivent être investies au moins à 95 % en actifs immobiliers.

Le régime juridique des OPCI

L’objet des OPCI est l’investissement immobilier locatif, qu’il soit effectué directement ou indirectement ainsi que toutes les opérations se rattachant à la location et à la revente d’actifs immobiliers. Attention, l’activité de marchand de biens ne peut pas être exercée.

Avec la loi dite « Macron » l’objet social de l’OPCI a été modifié et étendu. Désormais, un OPCI peut acquérir « des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers ».

Fiscalité des OPCI

Une distinction essentielle doit être faite, en matière de SPPICAV c’est la fiscalité des particuliers afférente aux revenus mobiliers et des plus-values mobilières qui s’applique (fiscalité des revenus de capitaux mobiliers).

Tandis que pour les FPI, c’est la fiscalité relative aux revenus fonciers ou meublée et aux plus-values immobilières qui s’opère (fiscalité foncière).

Composition de l’actif

L’actif de ces structures doit être composé :

  • D’actifs immobiliers de 60 % à 90 %
  • De liquidités de 10 % à 40 %
  • D’actifs financiers de 0 % à 30 %

L’actif des OPCI doit être composé au moins à 60 % d’actifs immobiliers, doit également être composé par des actifs immobiliers physiques (immobilier en direct) et par des parts de sociétés de personnes de location immobilière non cotées.

L’OPCI doit détenir au moins 5 immeubles construits différents, loués ou offerts à la location, et représentant ensemble au moins 20 % des actifs immobiliers.

A hauteur de 10 % de liquidités.

Les OPCI peuvent aussi comporter à leur actif des instruments financiers qui doivent demeurer liquides et offrir une grande sécurité tel des dépôts à terme, des obligations, …

Des règles de dispersion et de plafonnement des risques ont été prévues, notamment une limitation à 5 % des parts d’OPCI ou d’instruments financiers émis par un tel organisme dans l’actif de l’OPCI.

L’actif de l’OPCI ne peut en principe pas être investi à plus de 10 % dans une même catégorie d’instruments financiers.

La part de l’actif de l’OPCI investi en dépôts à terme auprès d’un même établissement de crédit est également limitée en principe à 10 % de l’actif.

Éléments relatifs aux transactions

Les achats et ventes se font à la valeur liquidative et l’acquisition ne génère pas le règlement de droits d’enregistrements.

Endettement

De telles structures peuvent être endettées dans la limite de 40 % des actifs immobiliers.