Monuments historiques

placement Immobilier / revenu foncier

Le terme de monument historique désigne tout immeuble ou objet mobilier qui bénéficie d’un statut juridique particulier destiné à le protéger car il présente un intérêt historique.

Sont concernés les immeubles ou parties d’immeubles bâtis ou non bâtis classés monuments historiques ou inscrits à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques).
Cette reconnaissance permet de veiller à la conservation de ces édifices en indiquant au Gouvernement et aux autorités locales comment prévenir ou arrêter leur dégradation au vu de les conserver dans le meilleur état possible.
Le bien ne peut être transformé, vendu ou cédé sans une autorisation préalable. Il en est de même pour les travaux de restauration.

Pourquoi investir dans un monument historique ?

La reconnaissance d’un bien au statut de monument historique présente plusieurs avantages tant sur le plan fiscal que patrimonial. En effet, le détenteur de l’immeuble classé, peut déduire à hauteur de 100% de ses revenus fonciers : ses charges d’entretien et de réparation du bien ainsi que les intérêts d’emprunt qui lui ont permis d’acquérir ce bien.

Sur le plan patrimonial, la reconnaissance d’un immeuble au titre de monument historique est tout aussi intéressante. Grâce à un accord conclu avec l’État, l’héritage ou la donation du bien classé est exemptée de tous droits de succession.

Quels sont les biens concernés par ce dispositif ?

Sont éligibles les immeubles :

  • Classés monuments historiques ou inscrits à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques)
  • Portant le label « Fondation du Patrimoine »
  • Ayant l’agrément du directeur des Finances publiques départemental

Dans ces 3 situations, l’immeuble peut appartenir à une SCI familiale. Cependant, si le bien est détenu par une SCI non familiale ou s’il s’agit d’une copropriété, seuls les immeubles classés monuments historique ou inscrits sur l’ISMH peuvent être concernés par ces aides et ce après avoir obtenu l’approbation du ministère du budget.

Les travaux

Tout d’abord, il faut effectuer des travaux de rénovation ou d’amélioration sur le monument historique. Dans le cas d’un bien classé monument historique, la participation financière de l’État couvre généralement entre 20 et 80 % du montant des travaux (même s’il n’y a pas de taux maximum). La participation de l’État devra être d’au moins 50 % si la conservation du monument est gravement compromise.
La liste des travaux éligibles est la suivante :

  • Travaux de démolition
  • Travaux de reconstitution de toiture
  • Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants
  • Travaux de réparation et d’entretien et d’amélioration de l’habitation
  • Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
  • Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes

Les travaux effectués sur des biens classés « Monuments historiques » peuvent, sous certaines conditions, permettre à leur propriétaire de bénéficier de déduction fiscale. Les propriétaires doivent cependant s’engager à conserver le bien pour une durée d’au moins 15 ans.
La déduction d’impôt sur le revenu s’élèvera à 100 % de la part du coût des travaux restant à la charge du propriétaire si :

  • Les travaux sont subventionnés par l’État
  • Le bien est ouvert à la visite

Dans le cas où les travaux ne seraient pas subventionnés par l’État, la déduction s’élèvera alors à 50 %.

Les charges déductibles

Il existe 3 possibilités, en fonction que le monument génère ou non des recettes et qu’il soit occupé ou inoccupé.

Le monument ne génère aucune recette

Ouvert à la visite ou non, occupé par son propriétaire ou non, si le monument est improductif de recette, les charges foncières le concernant seront déductibles du revenu global :

  • 50 % si le monument possède un agrément ou s’il est fermé au public
  • 100 % si le monument est classé ou inscrit à l’ISMH et s’il est ouvert au public

Le monument est inoccupé par le propriétaire et génère des recettes

Ce sont les règles de droit commun des revenus fonciers qui s’appliquent si le monument génère des recettes imposables et n’est pas habité par le propriétaire. Cette situation se rencontre dans les cas suivants :

  • Le monument est loué en totalité : le propriétaire peut imputer l’intégralité des charges foncières
  • Le monument n’est pas en location mais permet de percevoir des recettes accessoires (billets d’entrée) sans que le propriétaire ne l’occupe : si le bien est ouvert au public, le propriétaire devra déduire des recettes de visite, les frais émanant de ces visites (gardien, guide, …).

Au titre des frais fixes occasionnés par les visites, le propriétaire a le droit de déduire :

  • 1 525 € s’il n’y a ni de parc, ni de jardin
  • 2 290 € si les parcs ou jardins sont accessibles au public

Le monument est occupé par son propriétaire et génère des recettes

Dans ce cas, les recettes peuvent provenir d’un droit de visite et/ou d’une location partielle.

Les charges foncières se rapportant à la partie du bien dont le propriétaire se réserve la jouissance sont intégralement imputables sur le revenu global.

Les frais de visite et la fraction des charges liées à la partie louée sont déduits des recettes.
Quant aux autres charges, (frais de visite, location partielle) elles sont déduites des recettes.
En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu foncier.

Si le bien est ouvert à la visite, les propriétaires peuvent opter pour une déduction forfaitaire égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.