Malraux

placement Immobilier / revenu foncier

La loi Malraux en quelques mots

La loi Malraux est l’un des plus vieux textes portant sur la défiscalisation en France. Elle s’articule autour de 2 principes fondamentaux : améliorer la restructuration du patrimoine immobilier français et accorder des bénéfices fiscaux aux acteurs qui s’investissent dans les travaux de restauration d’immeubles anciens. Cette dualité a permis de redynamiser le secteur immobilier français en jetant la lumière sur des quartiers catégorisés comme historiques ou dégradés. Cette mesure s’est traduite dans les faits par la rénovation de vieux logements qui auraient été à l’abandon. Il en a découlé une plus grande disponibilité immobilière avec une offre qui s’est considérablement étoffée.

La loi Malraux s’adresse plutôt aux contribuables français avec une charge fiscale assez importante mais pas seulement. Peuvent aussi s’y intéresser, les contribuables ayant des revenus fonciers. La rénovation comprend la partie intérieure et extérieure de l’immeuble. Il est stipulé dans les mises en application du présent dispositif que la réalisation de la restauration ne peut aller au-delà de 36 mois (3 ans).

Quels sont les travaux donnant droit à la réduction d’impôt ?

Voici une liste des dépenses éligibles :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien
  • Les primes d’assurance
  • Les travaux d’amélioration afférents à des locaux d’habitation
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux
  • Les frais de gestion
  • Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration
  • Les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
  • Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble

Ces travaux doivent être réalisés dans le but de restaurer complètement l’immeuble bâti. Il faut signaler que ne sont pas déductibles, les travaux servant à agrandir, à construire ou reconstruire le bien sauf dans les cas cités ci-dessus.

Conditions de location

Pour bénéficier des avantages fiscaux, il est impératif d’engager des travaux de rénovation mais aussi de rendre le bien disponible à la location durant une période d’au moins 9 ans. Le propriétaire est tenu de respecter cette obligation dans l’année consécutive à la fin des travaux de rénovation. Le bien ne peut être loué à aucun individu déclaré comme appartenant au foyer fiscal du propriétaire. De plus, ni aucun de ses ascendants ni descendants ne peut prétendre à une location du logement.

Les immeubles concernés par la loi Malraux

L’investissement en Malraux implique des immeubles :

  • Bâtis affectés à l’habitation aussi bien avant et après les travaux effectués
  • Bâtis n’étant pas à l’origine affectés à l’usage d’habitation mais qui le sont devenus après la réalisation des travaux
  • Professionnels, n’étant pas à l’origine affectés à l’usage d’habitation, si les produits générés sont soumis aux revenus fonciers

L’emplacement de l’immeuble doit être dans un site patrimonial remarquable (SPR) et doit également remplir une des conditions suivantes :

  • Être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
  • Être couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
  • Faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique

Notez qu’il existe des textes qui encadrent les divers éléments permettant d’apprécier la qualité des immeubles. Pour être reconnu comme un bâtiment rénové au sens de la loi Malraux, le propriétaire doit s’assurer que les aménagements, les modifications ou les restructurations soient faits en collaboration avec les représentants des Architectes des bâtiments de France.

Taux et plafond de la réduction d’impôt

Avec un investissement immobilier en loi Malraux, l’optimisation fiscale se situe dans une fourchette comprise entre 22 % et 30 %. La proportion est fonction de la situation géographique du bien à restaurer. Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 30 % du montant des dépenses éligibles, pour les biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables ou des quartiers ancien dégradés
  • 20 % du montant des dépenses éligibles dans les autres cas

Les dépenses ne peuvent excéder un montant de 400 000 € par immeuble. Ce montant est aussi une limite globale par personne et par période de 4 ans consécutifs. L’investisseur a droit à un report de la partie excédentaire de ses déductions fiscales d’une année sur une autre.