Location nue

PLACEMENT IMMOBILIER / REVENU FONCIER

Qu’est-ce que la location nue ?

La location nue consiste à proposer à la location un logement «brut». En ce sens, le bien est vide. Cependant, un minimum d’équipements est souhaitable tels qu’une cuisine partiellement ou totalement meublée (frigo, meubles, …), de même pour la salle de bain (baignoire ou douche, vasque, …). Le logement loué doit être décent et en bon état. 

Les personnes réalisant de la location nue sont motivées par un certain nombre de points : 

  • Diversifier et développer son patrimoine
  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Réduire son imposition fiscale 

L’investisseur peut réaliser son achat comptant ou avoir recours à un crédit. Lors du paiement comptant, l’investisseur pourra obtenir des revenus réguliers immédiatement. Si c’est le paiement à crédit qui est utilisé, le terme du prêt coïncidera avec la date souhaitée de perception des revenus et les intérêts d’emprunt réduiront les revenus fonciers imposables. 

Le bien en question pourra être possédé en direct ou par le biais d’une SCI (soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés).

Quel bail pour la location nue ?

Le bail de location sera fonction de l’usage que le locataire fera du bien. Ainsi, le bien pourra être loué pour un usage de résidence principale, un usage professionnel ou un usage commercial.

Quel régime fiscal ?

Régime micro-foncier

Le contribuable est soumis au régime micro-foncier si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €. Les revenus fonciers bruts du foyer fiscal bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, on obtient le revenu foncier net. Ce dernier sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ce régime fiscal ne permet pas de créer de déficit foncier.

 

Régime réel (revenus fonciers)

Le contribuable est soumis au régime réel dès lors que les revenus fonciers bruts du foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 € et sur option si le contribuable en fait la demande et que les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €. 

L’investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers bruts toutes les charges qu’il aura supportées pour l’acquisition ou la conservation du revenu foncier. 

Le déficit foncier créé par les charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

 

Avantages

Contraintes

Perception de revenus réguliers Lois très protectrices des locataires
Détention du bien en direct ou par le biais d’une SCI Risques de contentieux avec les locataires
Possibilité de déléguer le gestion locative Risques de vacance et de défaillance locatives
Possibilité d’ajouter une clause de révision du loyer dans le bail Actif soumis à l’IFI
Possibilité de bénéficier de régimes fiscaux de faveur