Bénéfices Industriels et Commerciaux

placement Immobilier

Toute activité entrepreneuriale est génératrice de revenus et certains d’entre eux sont classés au titre de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

C’est le cas dans le secteur de la location meublée. Quelle que soit la destination du logement (résidence principale ou secondaire), les revenus issus de ce type d’activité sont imposés dans la catégorie des BIC.

Qu’est-ce que le BIC ?

Les BIC sont considérés comme une composante du revenu global, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Concrètement, pour les investisseurs immobiliers (propriétaire bailleur), ils correspondent au bénéfice net annuel qui résulte de leurs activités locatives.

Dans le principe, le loueur non professionnel est soumis à deux types d’imposition : le régime de la micro-entreprise (micro-BIC) et le régime réel. En fonction de ces deux régimes, une fiscalité spécifique lui sera appliquée.

Quelles sont les activités imposables ?

Les activités suivantes sont considérées comme des BIC :

  • Les activités commerciales par nature : Acheter pour revendre, …
  • Certains types de location : locations d’immeubles industriels ou commerciaux équipés, locations « d’immeubles nus », locations ou sous-locations d’immeubles d’habitation meublés, locations-gérances …

Quelles sont les personnes assujetties aux BIC ?

Sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux les personnes :

  • Exploitant en qualité d’entrepreneur individuel
  • Les associés de société de personnes (SNC, SARL de famille ayant opté pour le régime fiscal des société

Comment déterminer le bénéfice imposable ?

Vos bénéfices sont soumis à l’IR. La détermination du bénéfice imposable se fait en fonction du chiffre d’affaires annuel HT. Ainsi, il existe 2 régimes d’imposition : régime de la micro-entreprise (micro-BIC) et régime réel.

Le régime de la micro-entreprise s’applique de plein droit aux exploitants individuels dont le chiffre d’affaires annuel hors taxe de l’année N-1 est inférieur à :

  • 170 000 € pour les BIC relatifs à la vente de marchandises ou la fourniture de logement (chambres d’hôtes et meublés de tourisme)
  • 70 000 € pour les BIC relatifs aux prestations de services et locations meublées

Chiffre d’affaires annuel (HT)

Régime applicable

Ventes et fourniture de logements

Prestations de services

Automatiquement

Sur option

Jusqu’à 170 000 €
(seuil pour 2017, 2018 et 2019)

Jusqu’à 70 000 €
(seuil pour 2017, 2018 et 2019)

Régime micro BIC

Réel simplifié ou
réel normal

Entre 170 000 € et 789 000 €

Entre 70 000 € et 238 000 €

Régime réel simplifié

Réel normal

Ainsi, l’entrepreneur est tenu de déclarer son revenu. Le calcul de l’IR est réalisé en tenant compte d’un abattement forfaitaire de 50 %, aucun déficit n’est possible.

Cependant, vous pouvez bénéficier du régime réel d’imposition sur demande ou si votre chiffre d’affaires dépasse 70 000 €. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une imposition sur les revenus réels. Ainsi, les charges locatives et autres amortissements devront être logiquement déduits de vos recettes.

Par ailleurs, que vous soyez imposé au régime du micro-BIC ou au régime réel, des prélèvements sociaux (PS) sont appliqués automatiquement sur les revenus qui découlent des locations meublées non professionnelles.

Comment différencier immobilisations et charges ?

Une distinction entre immobilisations et charges est nécessaire pour déterminer précisément le bénéfice net imposable dans le cadre du régime réel.

Les charges sont déductibles du revenu. Elles correspondent entre autres aux dépenses effectuées dans l’intérêt de maintenir les éléments de l’immeuble dans un état lui permettant de fonctionner normalement.

Les revenus BIC permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l’origine de la rente non-fiscalisée.

Pour schématiser : L’investisseur perçoit des loyers et paie en contrepartie différentes charges. Il en découle un résultat d’exploitation calculé comme suit : loyers – charges réelles

Les charges comptables que constituent les amortissements ne sont prisent en compte fiscalement que si le résultat est positif et à hauteur de celui-ci. Elles ne peuvent donc en aucun cas contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ainsi, quand le résultat est négatif ou nul, les amortissements sont différés sans limitation de durée constituant alors une réserve de charges. Ce stock d’amortissement pourra être utilisé dès que le résultat deviendra positif afin de neutraliser fiscalement le résultat et de le ramener à 0, permettant ainsi une non-fiscalisation des revenus de l’opération sur du très long terme.